Fundos imobiliários (FII): o que são, como rendem e quando o rendimento é isento

Um fundo imobiliário junta o dinheiro de muita gente para investir em imóveis ou em títulos ligados a imóveis. Você compra cotas na bolsa, como compra uma ação, e recebe uma parte do que o fundo arrecada, normalmente todo mês. É o jeito mais simples de ter renda de aluguel sem comprar um imóvel, com a diferença de que a cota tem preço de bolsa: sobe e desce todo dia.

Os tipos

• Tijolo. O fundo é dono dos imóveis: lajes corporativas, galpões de logística, shoppings, agências. A renda vem do aluguel. O risco é o imóvel vazio (vacância) e o inquilino que sai.
• Papel. O fundo compra títulos de dívida ligados ao setor imobiliário, como os CRI. A renda vem dos juros desses títulos, muitas vezes corrigidos pela inflação ou pelo CDI. O risco é o devedor não pagar.
• Fundo de fundos. Compra cotas de outros FII. Diversifica mais, e cobra uma camada a mais de taxa.

Como o rendimento funciona

A lei obriga o fundo a distribuir a maior parte do resultado que recebe, e a maioria paga todo mês. O rendimento de um mês dividido pelo preço da cota dá o rendimento mensal; somado em 12 meses, o yield do fundo. As mesmas ressalvas do dividendo valem aqui: é o passado, e yield alto pode ser preço caindo. Estão em Dividendos e JCP.

Quando o rendimento é isento

O rendimento mensal de FII é isento de imposto de renda para a pessoa física, desde que três condições valham ao mesmo tempo, pelas regras atualizadas pela Lei 14.754/2023:

1. O fundo tem pelo menos 100 cotistas.
2. As cotas são negociadas em bolsa ou balcão organizado.
3. Você tem menos de 10% das cotas do fundo (e não recebe mais de 10% dos rendimentos).

Se alguma falha, o rendimento é tributado. Para quem compra cotas de fundos listados na bolsa, as três costumam valer. Em 2025, uma medida provisória propôs tributar esses rendimentos, e ela caducou sem ser votada: a regra acima continua.

O imposto na venda

A isenção é do rendimento, não do lucro na venda. Vendeu cotas com lucro, paga 20% sobre o ganho, por DARF, até o último dia útil do mês seguinte. Não há a isenção de R$ 20 mil por mês que existe para ações. O prejuízo numa venda pode compensar lucro em outras vendas de FII. Como funciona a conta para ações está em Imposto de renda em ações.

O que olhar antes de comprar

• Vacância, nos fundos de tijolo: quanto dos imóveis está vazio.
• Concentração: um fundo com um imóvel ou um inquilino só depende de uma decisão.
• Qualidade dos devedores, nos fundos de papel.
• Taxas: de administração, de gestão, de performance.
• Preço sobre valor patrimonial (P/VP): quanto o mercado paga pela cota em relação ao valor dos ativos. Não é sinal de compra sozinho.
• Liquidez: quanto se negocia por dia. Fundo pouco negociado é difícil de vender no preço que você quer. Veja Liquidez.

O índice que mede os fundos imobiliários da bolsa é o IFIX, e está em Os índices da B3.

Um exemplo do rendimento, com números inventados

Uma cota custa R$ 100 e paga R$ 0,80 por mês: 0,8% ao mês, cerca de 9,6% em 12 meses. Se o fundo perde um inquilino grande, a cota pode cair para R$ 90 no mesmo dia, e o rendimento dos meses seguintes pode cair também.

Se o rendimento continuasse em R$ 0,80, o yield sobre o novo preço iria para perto de 10,7% ao ano. Parece melhor, e não é: o investidor que já tinha a cota perdeu R$ 10 de valor. O yield alto depois de uma queda merece a pergunta "por que caiu?" antes de "quanto paga?".

Reinvestir os rendimentos

Quem não precisa da renda agora pode usar os rendimentos mensais para comprar mais cotas. Com o tempo, as cotas compradas com rendimento também pagam rendimento. É o juro composto aplicado aos fundos imobiliários, e ele faz mais diferença que a escolha do fundo com o maior yield do mês.

Onde entra na carteira

FII é renda variável: a cota cai, às vezes muito, e o rendimento pode diminuir. Entra depois da reserva de emergência, e como uma parte da carteira. O caminho em camadas está em Como montar uma carteira com pouco dinheiro e no livro Investindo na Realidade.

Este artigo explica como funciona; não é recomendação de nenhum fundo.